Санирането е голяма твърде опасна схема и по тази причина се явява изключително важна тема, по която индивидуалните собственици на панелни жилищни имоти е крайно наложително трезво да размислят. Тези хора без отлагане трябва да се запознаят с последствията от включването им в сдружение, което на практика заличава възможността да останат в нормалния смисъл действителни собственици на това, което сега притежават, а и превръща собствеността им в обект в който не в техен интерес могат да пипат и се разпореждат доста безконтролно държавни служители и да влияят заинтересовани лица, в обект за лесно плячкосване в един твърде кратък период от време – от порядъка на 3-4 години за по-бедните и малко повече за по-състоятелните. Спокойно може да се каже, че е въпрос на съдбоносен избор за всеки вече включил се в сдружение собственик да остане или да се оттегли докато е време от този капан.
Както вече имах възможност да споделя с читателите законите за управление на етажната собственост (ЗУЕС) и за енергийната ефективност (ЗЕЕ), постановлението и програмата за санирането, и Наредбата за енергийната ефективност на сградите – всички имащи отношение към изпълнение на това начинание, са разработени така, че да бъдат принуждавани и изнудвани гражданите да се закрепостят към една изключително порочна и пагубна за тях схема за управление и поддържане на етажната собственост чрез органите на сдружението. Никъде в пропагандните материали не се споменава, че след като собствениците станат съдружници те автоматично губят възможността сами да защитават интересите си и великодушно предоставят на управителния съвет и неговия председател да прави това от тяхно име, в повечето случаи както му диктува личната съвест (която може да не е съвсем чиста) или както някой заинтересован външен фактор го е помолил или принудил. Но това не е единствения съществен недостатък на ЗУЕС. Все по-често в публичното пространство чуваме гласове на широк кръг експерти, които с твърди аргументи настояват Конституционният съд да определи закона като противоконституционен.
Нещата се подкарват и към налагане на платени управители, управителни съвети, контрольори и касиери на сдруженията, което много блазни “активистите” бленуващи за саниране от блоковете, надяващи се да заемат тези длъжности и да станат троянски коне на имотната мафия в етажните собствености. Естествено, мечтите на същите са за възнаграждения доста над минималната заплата. При положение, че във входовете домакинствата с прилична платежоспособност са рядко повече от 2 – 3, а останалите са многострадални пенсионери и безработни, да му мисли втората група, която ще задлъжнее почти светкавично и това ще отключи умно предвидени по закон процедури за раздяла с имотите й – одавнашна мечта на отечествения и чуждестранен бизнес с имоти и неговото лоби всред законотворците съставили и приели петте кръпки на закона от 2009г. насам..
От всичко което може да се случи на сдружението, най-опасното е че то може да бъде фалирано. На фона на обилно сипещите се от устата на управляващите обещания и “гаранции” някои ще кажат, че това е извън границите на възможното. Да, ама не съвсем.
Трябва да си спомним, че още през 2001г. доброжелателите ни МВФ и Световната банка ни предложиха етажните собствености да се регистрират като фирми, които със стойността на апартаментите да гарантират вземания на ВиК и енергооператорите (за да могат тези наши любимци да ни осъждат по-лесно), както
и да са гарант за усвояване на финансирания от различни източници. Изготвен в този дух от част от услужливото депутатство проектозакон беше отхвърлен, но този път цял един кабинет се е заел да поправи грешката и да ни вкара в трасирания от двете световни финансови институции прав път. Сътвориха се постановлението и програмата за санирането, а пропагандната машина се зае да подготви нацията за преглъщане на поредния горчив хал, подобен по въздействие с гибелната масова приватизация например.
Първите резултати от подхванатата кампания са вече налице. Собственици от много блокове са вече обладани, пърхат в живарник тип сдружение и даже колективните им собствености са одобрени за облагородяване. Но въпреки всички тези успехи в процеса на изнудване на панелкаджиите, страната ни си остава затънала до гуша в дълговото тресавище, с едва мърдаща икономика, неспособна да обслужва многомилиардните кредити. Това при създалата се ситуация ще е нейна съдба за поне две десетилетия напред. Бъдещите управляващи няма да имат никакво право на избор и когато санирането поприключи, под натиск от международните ни кредитори и заинтересовани фактори, ще се обърнат в повелително наклонение към тарикатите, които през немного далечните 2015 и 2016 години се изглезиха и си поръчаха обилен безплатен обяд, за да ги подканят да бъдат така добри да си платят санирането. И това последното ще стане по най-простичкия начин – само с едно изменение и допълнение на ЗУЕС, каквито пет на брой в последните години са направени безпроблемно. Подробностите, както ще видим по-долу, вече са изпипани и щракването на капана няма как да се размине.
Тези, които не могат да си платят защо да не да ползват вариант Б – да ипотекират и да се обзаведат с банков заем. А на което сдружение поради оскъдните доходи на повечето от записалите се в него се окаже невъзможно да връща заема, ще се наложи да обяви фалит и сградата на сдружилите се с радост и надежда преди няколко години граждани ще трябва да бъде продадена, за да се удоволетворят всички претенции на банката-кредитор. Бащите на ЗУЕС и допълненията към него, много преди да започне масовото разиграване на този сценарий, сякаш с голяма степен на сигурност са знаели за развръзката му фалит и са записали в членове 36 и 37 твърде неблагоприятни текстове за вече бившите собственици във връзка с прекратяване и ликвидацията на сдружението, като това е предвидено да стане по реда на Закона за юридическите лица с нестопанска цел. В раздела “Ликвидация” на този закон, за случаи като злополучните сдружения, е предвидено ликвидацията да се извършва от управителния орган на сдружението или определено от него лице , или от ликвидатор определен от окръжния съд. Някъде да забелязвате участие на досегашни собственици? По-сетне в раздел “Имущество след ликвидация” в съзвучие и с Търговския закон се предоставят почти неограничени права на ликвидатора да разпродава цялото имущество на сдружението, т.е. апартаментите на сдружилите се, което може да се окаже и недостатъчно за да бъдат удоволетворени предявените от банката претенции.
Освен това, законотворците са направили така, че никой от изгорелите заедно със сдружението си бивши собственици да не може и да помисли да се жалва пред съда по повод така случилата се негова раздяла с жилищния имот. Много коварно и за избягване на съдебна регистрация в ЗУЕС е предвидено сдруженията на собствениците да се регистрират по “облекчена” процедура в общината. С това предварително е нокаутиран гражданина и улеснена до безкрайност процедурата по изваждането от жилището му – наказателно производство по бързата процедура, отправяне на покана до бившия собственик превърнал се сега в длъжник, издаване на изпълнителен лист и следва намесата на частните съдебни изпълнители.
За всеки случай е приложена още една изначална осигуровка против отскубване на притежател на индивидуален имот в панелен блок от примката. По закон са определени два начина за управление на етажните собствености – чрез общо събрание на собствениците или сдружение на собствениците. Но защо ли разните добродетелни експерти и длъжностни лица от висшия ешелон на изпълнителната власт, решиха и записаха в закона безплатен едномилионен обяд да се обещае само на сдружилите се? Ако си принципен и добронамерен управляващ би предвидил право на доброволен избор. Нали и двата начина на управление определят еднакви правомощия. Съществува обаче и една страшно важна разлика – правният статут при едната форма на управление допуска неща, които при другата са невъзможни. След като сдружението е юридическо лице, чрез доста популярни у нас похвати и маньоври, то може да бъде докарано до фалит, а собствеността му – жилищата ведно с дяловете от общите части на сградата разпродадени. В случая с формата на управление чрез общо събрание на собствениците нещата не стоят така.
Общо събрание и всички представени по право в него собственици не могат да бъдат фалирани!
Веднага изниква въпросът: защо тогава управляващият елит включи в закона единствено тази толкова опасна правна възможност?
Вече никак не е трудно всеки сам да се сети с каква цел и в чий интерес се провежда тази кампания.
Б.Стамболийски